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시사경제 용어
주채무계열 / 주택거래신고제 / 주택담보인정비율(LTV비율) / 주택분양가원가연동제 / 주택임대차보호법 / 주택저당증권 / 주택채권입찰제 / 주택청약종합저축 / 주한미국상공회의소(The American Chamber of Commerce in Korea) / 준(準)
주채무계열
은행업감독규정에 따라 부채가 많은 기업집단(계열)을 주채권은행으로 하여금 통합 관리하게 하는 제도이다. 기준이 되는 신용공여는 기업의 전체 채무 중 금융회사 채무를 포함하는 개념으로 기업의 대출금을 비롯해 지급보증과 기업어음, 매입외환, 사모사채 등이 망라된 채무를 말한다. 전년도말 은행권과 종금, 보험사등 금융회사의 신용공여 잔액을 기준으로 1위부터 60위 까지 기업집단을 선정해 지정한다. 한 기업집단이 주채무계열로 선정되면 계열사간 지급보증을 통한 신규여신 취급이 불가능하게 되고 기존에 있었던 지급보증도 해소해야 한다. 주채무계열의 주채권은행은 담당 계열의 경영정보를 관리하고 필요 시 약정 체결 등을 통해 재무구조 개선을 유도하게 된다.
주택거래신고제
주택 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토부장관이 지정하는 지역(주택거래신고지역)에 있는 주택에 관한 소유권을 이전하는 계약(신규로 건설ㆍ공급하는 주택을 신규로 취득하는 경우는 제외한다)을 체결한 당사자는 공동으로, 주택거래가액 등을 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 해당 주택 소재지의 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 하는 것을 말한다. 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래를 정착시킴으로써 주택가격의 안정을 도모하기 위한 제도이다. 2015년에 폐지되었으나 2017년 8·2 부동산 대책을 통해 재시행되었다.
주택담보인정비율(LTV비율)
LTV(Loan-to-Value ratio)는 주택가격에 비해 주택담보 대출금액이 어느 정도 차지하는지를 나타내는 비율이다. 은행의 주택담보대출 취급 및 한도를 산정하는 기준의 하나이다. 즉, 담보인정비율은 부동산 등을 담보로 대출하는 경우 부동산 감정가액의 일정비율 이내에서 대출토록 하여 리스크를 관리하는 제도이다. 예를 들어, 아파트의 담보인정비율이 60%이고, 감정가액이 3억원이면 대출가능금액은 1억8천만원으로 한정된다. 주택담보대출 취급한도는 주택가격 × 담보인정비율 - 선순위채권 - 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금의 공식으로 산출된다. 다만, 차주의 부도 시 은행보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 선순위채권, 임차보증금 및 최우선 변제 소액임차보증금 등은 대출한도에서 공제된다. LTV가 낮으면, 주택가격이 하락하는 경우에도 은행의 손실발생 위험이 적어지게 되므로, 은행의 건전성을 제고하는 효과가 있다. 예를 들어 주택가격 1억원, 담보비율 50%인 경우 주택가격이 7천만원으로 하락하더라도 대출금 5천만원보다는 높은 수준을 유지하고 있어 은행의 손실위험은 없으나, 만일 LTV가 80%였다면, 대출금 8천만원에 비해 주택가격이 낮으므로 은행의 손실 위험이 발생하게 된다.
주택분양가원가연동제
주택의 분양가격을 원가에 연동시켜 책정하는 제도이다. 분양가격을 택지비와 건축비의 합계액으로 하되 택지비는 감정평가가격 또는 법인의 장부가격으로 하고 건축비는 사업시행자의 적정이윤을 포함해 국토해양부장관이 고시한 금액으로 한다. 이 제도는 주택법에 의해 분양하는 주택을 대상으로 하며, 민영주택, 재개발 또는 재건축되는 주택으로 일반에게 분양하는 주택 및 민간사업자가 건축하는 국민주택 등이 이에 해당된다. 원가연동제에서 아파트분양가는 택지비+표준건축비+가산비용으로 결정되기 때문에 주변시세보다 저렴하게 분양될 가능성이 높다. 이를 통하여 아파트분양가를 제한하고 동시에 이를 공개하도록 하였는데, ‘판교식 모델’이 여기에 해당된다. 주택분양가 원가연동제는 아파트 분양가격의 지속적인 상승 억제, 분양가 정책의 투명성 확보, 건설업체의 불법 비자금 조성 방지, 무주택 서민을 위한 주택공급 기회 확대 등을 목적으로 도입되었다. 원가연동제의 장점은 아파트 분양가 정책의 투명성이 높아져 분양가 상승을 억제시킨다는 점이다. 이러한 점에서 원가연동제는 ‘분양가 상한제’라고 부르기도 한다. 또한 공공택지 내에서 원가연동제가 적용돼 분양가가 낮아지면 주변 지역 아파트 분양가에도 인하 압력으로 작용하게 되며, 부수적으로 건설업체의 과다한 이익을 막아 일부 시민단체들이 주장해 온 ‘분양가 공개’와 비슷한 효과를 낼 수도 있다. 단점으로는 원가연동제가 적용되면 분양가가 주변 시세보다 낮아져 최초 분양자가 막대한 시세차익을 얻을 수도 있다는 점이 있다. 오히려 분양가가 주변의 시세보다 낮아 부동산 투기를 촉발시킬 수도 있다는 뜻이다. 또한 민간 건설업체들이 수익성이 낮은 중소형 아파트 사업을 포기함에 따라 아파트 공급물량이 줄어들거나 건축비 절감을 위해 값싼 자재를 사용해 아파트 품질이 떨어질 가능성도 배제할 수 없다.
주택임대차보호법
세입자들의 집을 빌리는데 지불한 임차보증금을 민법상의 특별법으로 보호하는 제도. 경제적 약자인 임차인이 민법으로 보호받기 어려운 권리를 보호해줌으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위해 도입됐다. 주택임대차보호법이 있기 전 임차보증금은 단순한 차용증 수준이었기 때문에 임차한 주택이 경매로 매각되는 경우 보증금을 보호받기 어려웠다. 그러나 주택임대차보호법이 시작된 이후에는 근저당, 가압류, 압류 등 다른 권리가 없는 주택에 전입신고를 하고 확정일자를 받아 입주하면 집이 경매에 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있다.
주택저당증권
은행 등 금융기관에서 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 경우, 금융기관은 대출자의 주택에 저당권을 설정하고 이를 담보로 대출금을 회수할 권리인 주택저당채권(Mortgage Loan)을 갖게 된다. 금융기관은 이 주택저당채권을 중개기관에 양도하고 중개기관은 이를 기초자산으로 하여 주택저당증권(Mortgage Backed Securities)이나 주택저당담보부채권(Mortgage Backed Bond)을 발행하여 자본시장에 판매한다. 금융기관은 중개기관으로부터 지급받은 주택저당증권등의 판매대금으로 새로운 주택구입자들에게 주택자금을 대출해 줄 수 있는 것이다. 주택저당증권 등이 활성화되면 대출시장에서는 금융기관의 대출재원이 풍부해져 고객들의 필요에 부합하는 다양한 대출상품이 가능해지므로 대출 수요자들은 보다 유리한 대출조건을 선택할 수 있다. 즉, 주택매입자는 적은 금액으로 주택을 매입할 수 있고 투자자에게는 투자 및 재테크의 수단으로 활용할 수 있다는 장점이 있다.
주택채권입찰제
공공택지에서 전용면적 25.7평(약 85제곱미터)을 초과하는 중대형 아파트를 분양받는 경우 서민 주거안정 등에 필요한 재원을 조달하는 수단인 국민주택채권을 매입하도록 한 것으로, 2006년 2월 24일 시행되었다. 채권매입액을 많이 써낸(상한액 공고) 사람에게 분양 우선권을 주는 방식이다. 주택채권입찰제의 시행으로 주택을 분양받은 사람은 계약 시 계약금 외에 채권매입액까지 불입해야 하고, 그 채권을 은행에 팔 경우에는 할인으로 인해 그 차액만큼 손실을 보게 된다. 이로 인해 향후 형성될 프리미엄의 일정부분을 환수 당하게 되는 것이다. 한편, 국민주택채권에는 1ㆍ2ㆍ3종 세 가지가 있다. 제1종 국민주택채권은 국가 또는 지방자치단체에서 각종 인허가 등을 받을 때 의무적으로 매입해야 하는 채권이고, 제2종 국민주택채권은 공공택지 안에서 분양가상한제가 적용되는 중대형 평형 아파트를 분양받을 때 매입해야 하는 채권, 제3종 국민주택채권은 공공택지 안에서 중대형 평형용 택지를 공급받는 건설사들이 매입하는 채권이다. 2006년 도입된 주택채권입찰제에 따르면, 공공택지의 중대형 평형을 분양받는 사람들은 2종 국민주택채권을 매입해야 한다.
주택청약종합저축
공공주택 청약이 가능한 청약저축 기능에 민영주택 청약이 가능한 청약 예ㆍ부금 기능을 추가한 종합청약 통장이며, 무주택세대주 여부와 연령에 관계없이 누구든지 1인1계좌로 가입할 수 있다. 매월 납입금액은 2～50만원으로 5천원단위로 자유불입할 수 있다. 다만, 월납입금 총액이 청약예금의 예치금 최대한도(1,500만원)까지 50만원을 초과하여 납입 가능하며, 공공주택 청약시 10만원초과 납입한 금액은 예치금으로만 인정한다. 새로운 청약통장의 등장은 1989년 청약부금이 도입된 이후 20년 만이다. 청약통장제도를 바꾼 배경은 1인 1통장 가입만 허용돼 주택수요자의 청약기회가 제한되는 문제를 개선해 청약기회를 확대하기 위한 것이다.
주한미국상공회의소(The American Chamber of Commerce in Korea)
1953년에 설립되었으며, 한국에서 활동하고 있는 미국 기업들의 이익을 보호하고 한미간의 교역을 촉진하는 것을 목적으로 하는 비영리법인(www.amchamkorea.org)이다. 회원사들의 의견을 한국 및 미국 정부에 전달하고, 한국에 진출한 기업들에게 한국에서의 기업활동에 필요한 정보를 제공하는 등의 다양한 활동을 펼치고 있다.
준(準)
민간주택이면서 공공성의 성격을 갖는 주택. 민간 임대사업자가 보유한 전용면적 85㎡이하 주택에 10년의 의무임대 기간을 설정하고 임대료 인상률을 제한하는 대신, 양도소득세 장기보유 특별공제율을 우대 적용하는 등의 세제혜택을 부여한다.
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